Es importante hablar sobre la valuación inmobiliaria puesto que sirve para ejecutar diferentes procesos y trámites relacionados con un inmueble. Dicha evaluación, te arroja un informe que determina y respalda el valor de una propiedad y/o artículo en cifras monetarias (mejor conocido como avalúo). Existen diversas clasificaciones de avalúos para las distintas tipologías de inmuebles, como naves e instalaciones industriales, hoteles, almacenes, bodegas, entre otros.
Además, de ser valorados para conocer su coste, sirven para fijar y/o estimar el valor de la renta de estos inmuebles. Por ello, si estás considerando adquirir o vender una propiedad, es esencial que conozcas cómo, por qué y quién puede realizar un avalúo hipotecario.
Un avalúo hipotecario es un informe destinado a determinar el valor de un inmueble en el mercado. Y sirve para poder acceder a un crédito hipotecario, conocer la prima correcta al obtener un seguro, fijar el precio de renta de tu inmueble y/o conocer el valor comercial del mismo. A través de los avalúos se puede determinar un precio justo y la base gravable del impuesto predial.
El avalúo hipotecario, es un documento obligatorio al momento de solicitar un crédito hipotecario y, por lo tanto, será exigido por la entidad financiera (como INFONAVIT, FOVISSSTE, Sociedad Hipotecaria Federal, SOFOMES o algún banco) para su tramitación.
Estos avalúos deben cumplir con la normativa establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), entidad regulatoria de los avalúos para otorgamientos de crédito en México. Los cuales, a partir de 2004, deben realizarse por una Unidad de Valuación Autorizada, una figura creada que ha ayudado a profesionalizar el sector.
Un avalúo debe cumplir con criterios técnicos, donde se consideran aspectos como: ubicación y antigüedad del inmueble, cantidad de rutas o vías de comunicación, características físicas del inmueble, edad y estado de la conservación del inmueble, mejoras realizadas a la vivienda, precios del mercado, tipo de uso de suelo. tipo y calidad del diseño de la construcción.
¿Quién puede realizar una valuación inmobiliaria?
Estas valuaciones pueden ser emitidas únicamente a través de peritos valuadores, es decir, profesionales que cuenten con una cédula que les reconozca como tal. Si bien, puedes contratar a un perito valuador independiente que se encuentre registrado ante la autoridad fiscal, también lo puedes hacer a través de distintas instituciones, aunque debes asegurarte que sea a través de una institución autorizada.
De acuerdo con el artículo 3º del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, las instituciones autorizadas para realizar avalúos son:
- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
- Instituciones de crédito
- Corredores que cuenten con registro vigente ante la Secretaría de Economía
- Empresas dedicadas a la compra-venta de bienes.
¿Qué consideraciones se toman en cuenta para conocer el valor de una vivienda?
Para realizar un avalúo hipotecario, es necesario considerar varios factores que deben ocurrir durante un proceso que dividiremos en las siguientes etapas:
Etapa 1: Comprobaciones obligatorias
Todo avalúo debe contar con algunas comprobaciones como:
- Reconocimiento del inmueble: Es necesario comprobar que los datos del inmueble coincidan con lo que está inscrito en el Registro Público de la Propiedad y el Predial.
- Estado de ocupación: Se deberá comprobar y hacer constar el estatus actual de la vivienda. Hacer de conocimiento si está vacía, ocupada por el vendedor, rentada o incluso si estuviera ocupada de forma ilegal.
- Adecuación a normativa urbanística: Adaptación del inmueble a la normativa urbanística de la ciudad donde se ubica. Si el inmueble se encuentra construido en contra de la ordenación urbanística estipulada, su valor se verá afectado.
Etapa 2: Recopilación de datos
Se debe realizar una inspección ocular rigurosa y completa del lugar, algunos detalles que debe revisar son la ubicación geográfica, accesibilidad a medios de transporte, supermercados u hospitales y otros servicios, así como la existencia de zonas de riesgo que puedan tener un efecto negativo en la propiedad. También analiza la construcción, diseño, calidad, estado de conservación, distribución y acabados del inmueble, pues estos elementos también influirán en el precio de la vivienda. La inspección ocular debe considerar también la inspección del predio y el perito valuador deber comprobar las medidas de su superficie.
Etapa 3: Comparación en el mercado
Una vez que se han realizado las comprobaciones obligatorias y se han obtenido los datos necesarios del inmueble, el perito valuador buscará ejemplos de viviendas similares en la zona. Significa que buscará inmuebles con características lo más parecidas posibles al que se está valuando. Con la intención de tener un rango de comparativas en el mercado actual donde compite tu inmueble.
Etapa 4: Emisión, control y validación
Las mejores prácticas de valuación inmobiliaria a nivel mundial apuntan a la aplicación de indicadores y controles que eliminen conflictos de interés entre las partes involucradas para la estimación de un valor que sustente el otorgamiento de un crédito hipotecario.
¿Qué debo hacer si necesito un avalúo hipotecario?
Como se dijo anteriormente, éstos tendrán que ser emitidos por instituciones especializadas, y resulta mucho más sencillo de lo complejo que pudiera parecer. En Desarrolladora RANMAN estamos a la orden para apoyarte en éste y otros procesos que tienen que ver con la adquisición de una vivienda, ¡déjanos ayudarte!
